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8月，徐汇汇元玺业主在其公众号的一封封反映项目质量问题的公开信 ，揭露了招商蛇口的的库存问题 。
徐汇汇元玺是由香港置地 、徐汇城投与招商蛇口联合打造的滨江高端住宅项目 ，预计2025年12月交房。
三个合作方中，各家股权基本持平 ，相比于其他两家开发商 ，招商蛇口的整体规模更大，尤其是近年来 ，在上海的项目如雨后春笋般问世 ，稳居上海房地产市场的第一梯队 。
根据亿翰智库发布的2025年1-9月上海典型房企销售业绩排行榜，招商蛇口在上海的销售业绩仅次于保利发展 。
然而，大有大的问题。
难消化的账面库存
招商蛇口在上海的已竣工未售库存达20亿以上 ，按照上海新盘的流速来说 ，这些已竣工的库存去化效率堪忧 。
根据“网上房地产”网站的销售数据，结合财务报表公开的存货明细 ，出清已完工的库存仍然面临不小的挑战 。不算新竣工交付的库存项目 ，整个上半年，招商蛇口上海公司仅售出的已竣工未售或称库存账面成本的约7%（根据半年报数据计算）。按照这一进度 ，即使招商蛇口不增加新的库存 ，消化现有库存可能就需要七八年。通过“网上房地产 ”，可以查询到这些没有销售的已建成库存的构成：招商云玺截至2025年6月30日其存货的账面价值余额高达近9.34亿元 。
上述招商云玺项目的剩余可售资源 ，仅有8770.2平方米 ，套数却达到204套之多 。进一步查询可以发现，剩余不动产主要是招商云玺的车位 ，且价格高达49万—95万元。
不仅如此 ，招商蛇口今年上半年的融资成本约在1.35%～7.05% 。即便以最低的1.35%贷款利率计，项目清库存所得收入恐仍难以覆盖资金占用期间的利息支出 。当然车位只是招商云玺难以去化资源的一项。根据半年报披露，招商云玺同样因为销售有难度而计提了减值准备 。同时披露的还有 ，开盘时一房难求的招商云玺已经累计计提了超过5亿元的存货跌价准备 。
和招商云玺情况相近 ，虹桥璀璨公馆已竣工未售资源账面价值高达1.5亿元。按照虹桥公馆三期结转的73.14亿元预售收入，和结转当年平均2.34%的净利润 ，如若按照2.34%的净利润计算 ，这一项目有相当一部分的利润，仍然被封存在“库存 ”中 ，需要变现才能转化为现金 。
据“网上房地产”的信息显示 ，截至今年10月6日，上述项目剩余的绝大多数资源也是车位 ，按照最低售价21万元一个计算 ，剩余的1160个车位的总货值可以达到2.43亿元 。可这2.43亿元要想变现却并不容易。同时披露的还有，今年上半年 ，上述项目销量仅售出不足50套 ，虽勉强覆盖利息支出，但以此速度推算，全面清仓或将耗时十年之久 。
合作项目资金恐难抽回
紧张的消费关系亟须修复
进一步观察这些因为库存积压 ，而导致资金被占用 ，盈利一直仅存于账面而无法真正变现的项目，可以发现这些项目中的一部分有一个共同特点 ，就是项目公司普遍曾与业主关系紧张 。这点无论从招商云玺 ，还是虹桥璀璨公馆，都可以得到证实。虽然 ，这也许并不是造成库存积压的主要因素 ，但却是难以绕开的营销话题。然而，招商蛇口公司似乎并没有认识到消费者体验的重要性 。在汇元玺距离交付仅4个月之时 ，业主们被迫通过公开信的方式致信招商蛇口 ，希望能就主体结构、铝板和真石漆施工质量差；北外立面真石漆色差严重，材料以次充好；室内装修质量堪忧 ，施工环境脏乱差等问题予以改进 。上述问题 ，无疑让招商蛇口交付后的车位去化雪上加霜。
如果未来招商蛇口不再依靠借款产生的现金流“输血”，公司还有能力继续维持现有的市场份额和规模吗？这将是招商蛇口每一个股东需要考虑的问题 。
一边是持续走高的销售业绩，一边是持续走低的库存销售数据 ，招商蛇口当前似乎还没有认识到消费者体验的重要性 。
如果招商蛇口不再依赖借款产生的现金流 ，上海公司能否维持现有市场份额和规模，将是股东们需要认真考虑的问题。
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